Concepto y Regulación
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
Junto a lo descrito anteriormente, por las singularidades, especialidades y problemática que presenta, haremos un capítulo aparte a esta forma de "propiedad horizontal", que tiene su regulación especial en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960.
La Propiedad Horizontal, en su origen, no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras, jardines,ascensores, portales, etc…). El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal.
Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o embargadas por separado, y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. Sobre esto cabe matizar que, en ultima instancia, cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios, el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística.
No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. Aquí, me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España, el denominado proindiviso. En este, en el que un bien tiene unos copropietarios, cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos, o cuando un par de amigos compran una casa. Así, nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio, y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo, de retracto, acciones judiciales de subasta). Sin embargo, nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal, las denominadas Comunidades de Propietarios, son algo estable en el tiempo, y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen.
La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa quie se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.
A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble, pero también se tiene en cuenta su ubicación, su uso, etc…Es clave dicha cuota, ya que determinara, con posibles modificaciones, la contribución en los gastos comunes del edificio, así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios.
Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año como minimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el representante legal de la Comunidad. En la teoría, sería auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se encargaría de las actas y certificados, pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas.
El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. Es muy habitual, y asi lo recogió la Ley en posteriores reformas la existencia de complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de Chalets, o de Naves Industriales, donde la Propiedad Horizontal, en vez de distribuirse en vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, etc) de uso común para los distintos propietarios.
No obstante son muchos los problemas que se pueden dar en casos de propiedad horizontal (mayorías para adopción de acuerdos, impugnación de acuerdos, reclamación de cuotas de comunidad, y en definitiva conflictos vecinales que pueden ofrecerse. Siempre que tengas cualquier duda o problema puedes conslutarnos a través de correo electrónico (administrador@asesorlegalgratis.com), mediante el foro o a través de chat directo si así nos lo solicitas.
Creación de comunidad de bienes
Dentro de las fórmulas jurídicas que podemos adoptar para emprender nuestro negocio, sin duda la Comunidad de Bienes es una de las más sencillas en cuanto a su constitución. Desarrollamos unos conceptos básicos para poder evaluar las ventajas e inconvenientes que nos ofrece.
La comunidad de bienes es una de las fórmulas empresariales más sencillas y rápidas de constituir. Cuando varias personas se asocian y ponen en común bienes o derechos de forma conjunta, tenemos una comunidad de bienes.
A diferencia de la sociedad limitada, la comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, ésta no es otra que la de los comuneros. En cuanto al número de personas para poder constituirla harán falta al menos dos socios, en este caso llamados comuneros.
No tenemos obligación alguna de aportación mínima y/o máxima por parte de los comuneros. Aunque si no especificamos la aportación de cada uno, se entenderá que todos los comuneros participan por partes iguales.
Para su constitución, salvo que se aporten bienes inmuebles, en cuyo caso necesitaremos de escritura pública, podemos hacer un documento privado.
El mayor inconveniente de la comunidad de bienes es que ésta responde frente a terceros no solamente con los bienes que posea, sino con el patrimonio personal de los comuneros, si los bienes comunes no fueran suficientes. Es decir que cada comunero tiene una responsabilidad ilimitada.
Los comuneros participan en los beneficios de la comunidad de forma proporcional a sus cuotas.
En cuanto a la tributación de los beneficios, veremos sus características en el apartado de fiscalidad.
Fiscalidad
Al carecer de personalidad jurídica propia, vamos a determinar cómo tributaremos por los beneficios y veremos también que obligaciones tenemos como comunidad y como comunero.
La comunidad de bienes se encuentra dentro de las entidades que están sometidas al régimen de atribución de rentas.
Este régimen consiste en que las rentas obtenidas de estas entidades, al no ser sujetos pasivos del IS (Impuesto sobre Sociedades) ni del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), se imputan a los comuneros en la proporción en la que participen. Es decir que los resultados de la comunidad de bienes son imputados a la renta de los comuneros y son éstos los que sumarán al resto de sus rendimientos los obtenidos de su cuota de participación en la comunidad.
Como control para la imputación de rendimientos a los socios, la comunidad de bienes se encuentra obligada a presentar una declaración informativa (modelo 184) donde detallará la identificación de los comuneros, el importe de la renta obtenida por la comunidad y la que se imputa a cada comunero, etc. Tendremos que presentar esta declaración informativa dentro del mes de marzo de cada ejercicio en la Agencia Tributaria.
La determinación de las rentas se realiza según las normas del IRPF. Por lo que si todos los comuneros son personas físicas, tributaremos en el régimen de estimación directa, estimación directa simplificada o estimación objetiva.
En cuanto al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), la comunidad es sujeto pasivo de este impuesto, esto quiere decir que será la comunidad quien deberá de expedir las facturas. Deberán de estar a su nombre las facturas que recibamos a fin de poder ejercer el derecho a la deducción del impuesto y estaremos obligados a llevar un libro de registro de las mismas.
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Los comuneros que trabajen y presten servicios en la comunidad de bienes estarán obligados a darse de alta en el RETA (Régimen especial de trabajadores autónomos).
Los trabajadores que contratemos estarán encuadrados en el régimen general, teniendo la comunidad de bienes la obligación de cotizar.
Ventajas:
El mantenimiento de la comunidad es voluntario, de manera que cualquiera de los comuneros puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común.
Su constitución es rápida y sencilla (sólo será necesaria la escritura pública cuando se aporten bienes inmuebles).
Inconvenientes:
Frente a terceros responderá la comunidad con todos sus bienes y si éstos no fueran suficientes, responderán los comuneros con su patrimonio personal.
Los aspectos fiscales
En primer término hay que señalar que las comunidades de bienes son reconocidas en el artículo 33 de la Ley General Tributaria como entes sin personalidad jurídica, pero con capacidad de obrar en el tráfico jurídico y por tanto sujetos pasivos sometidos, en su caso, a tributación.
Las comunidades de bienes tributarán por los siguientes conceptos:
• Impuesto de Actividades Económicas: la comunidad de bienes actúa como una unidad. En este impuesto es la comunidad como tal quien debe darse de alta y no cada uno de los miembros cuando realice una actividad industrial, comercial o profesional.
• Impuesto sobre la Renta: las comunidades de bienes no tributan por el impuesto de sociedades por no tener personalidad jurídica. Los rendimientos obtenidos por una comunidad de bienes en sus actividades serán imputados a los comuneros como rendimientos de actividades empresariales y por tanto sujetos al
IRPF. En cuanto a los pagos fraccionados, decir que deben hacerlos trimestralmente, utilizando para ello el impreso normalizado correspondiente.
• Impuesto sobre Valor Añadido: sobre este impuesto decir que respecto a la comunidad de bienes debe declararse de forma conjunta por toda la comunidad.
Trámites para constituir una Comunidad de Bienes:
Contrato de constitución de la comunidad.
Solicitud del C.I.F., presentación de alta en el censo por medio del impreso 036 y alta en el Impuesto de Actividades Económicas. En principio hace falta un alta en este impuesto distinto por cada actividad y por cada local abierto al público.
Alta en la Seguridad Social, teniendo en cuenta que:
• General, no así los comuneros que aporten trabajo a la comunidad, que deben darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. Los que aportan solamente capital no se computan como trabajadores y por tanto no deberán darse de alta.
• Si bien señalar que siempre por lo menos uno de ellos deberá estar dado de alta salvo en el caso que se contrate un gerente por cuenta ajena.
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