Derechos Reales de Garantía: Prenda, Hipoteca y Anticresis
La Prenda se caracteriza por ser un derecho de Garantía, es decir, se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación y recae sobre Bienes Muebles. Se caracteriza porque se pone en posesión de ese bien mueble, bien al acreedor o bien a un tercero, hasta que se cumpla la obligación. Si no se cumple la obligación se puede enajenar la cosa dada en prenda, por eso se trata de un derecho de realización del valor.
La Hipoteca se caracteriza por ser un derecho de Garantía de carácter accesorio de realización del valor, de constitución registral, que recae sobre bienes inmuebles susceptibles de inscripción o derechos Reales enajenables con arreglo a las leyes impuestas sobre estos bienes. Podrán ser hipotecados: Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.. Por tanto el derecho de Hipoteca se caracteriza porque afecta directa e indirectamente a los bienes hipotecados al cumplimiento de una obligación para cuya seguridad se ha constituido. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Por lo tanto, la hipoteca se caracteriza en primer lugar porque recae sobre bienes inmuebles, en segundo lugar porque no existe desplazamiento de la posesión y en tercer lugar porque necesita obligatoriamente la inscripción en el registro con carácter constitutivo.
La Anticresis, que consiste en un derecho de Garantía que faculta al acreedor para percibir los frutos de un bien inmueble de su deudor y así ser cobrada la correspondiente deuda.
Caracteres
Los derechos de Prenda y de Hipoteca se caracterizan por:
- Se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación
- Lla cosa dada en prenda o hipoteca ha de pertenecer en propiedad a la persona que la constituye y además, las personas que constituyen la prenda o hipoteca tiene que tener la libre disposición de sus bienes y en caso de no tener libre disposición de sus bienes, estar expresamente autorizado.
- Los terceros extraños a la obligación principal pueden asegurar actos, pignorando o hipotecando sus propios bienes.
- Es esencial en los contratos de prenda e hipoteca que una vez cumplida o vencida la obligación principal puede ser enajenada la cosa dada en prenda o hipoteca.
Para ejecutar una Hipoteca, según la LEC nueva hay varios procedimientos, también hay procedimientos ejecutivo declarativo, ordinario y luego hay un procedimiento específico que es la venta ante notario que es el procedimiento extrajudicial. (sobre ello trataremos en el correspondiente epígrafe de procedimientos)
- La Prenda o Hipoteca no autoriza al acreedor la cosa dada en prenda o hipoteca, ni para apropiarse de la misma ni para disponer de ella. Tradicionalmente, este art hace referencia a lo que se denomina Pacto Comisorio, es un pacto por el cual si el deudor no cumple, el acreedor se puede quedar con la cosa dada en prenda o hipoteca; la LEC no lo autoriza o admite aunque la actual no habla de ello se debe entender que no lo admite tampoco.
- pueden ser objeto de prenda o hipoteca cualquier clase de obligación para garantizarla, ya se trate de obligaciones puras ya se trate de obligaciones sometidas bien a condición suspensiva o bien a condición resolutoria,Los dchos de prenda e hipoteca son dchos indivisibles aunque se puede dividir el crédito o la deuda.
- Si existe una promesa de prenda o hipoteca, solo tiene como efecto una acción personal entre los que han realizado la promesa, independientemente de la responsabilidad penal en la cual puede incurrir el que ofrezca en prenda o hipoteca bienes que sabe que no son de su propiedad.
Diferencia entre la Prenda y la Hipoteca
La Prenda recae necesariamente sobre cosas muebles susceptibles de posesión y que se encuentren dentro del comercio de los hombres, mientras que la Hipoteca recae necesariamente sobre bienes inmuebles o sobre dchos reales que se impongan sobre bienes inmuebles.
La Prenda exige desplazamiento de la posesión, mientras que en la Hipoteca no existe desplazamiento de posesión. Sin embargo, estas diferencias se van atenuando porque admite que la hipoteca recaiga sobre sosas o bienes muebles (aeronaves, prop. Industrial, prop. Intelectual) y también en esta ley se admite una Prenda en la cual no existe desplazamiento de la posesión y esta prenda suele tener por objeto según la ley, los frutos bien sean pendientes o separados, así como la maquinaria. Esta ley es la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento.
El derecho de Prenda se puede constituir de cualquier forma, solo se exige que con relación a los terceros conste en instrumento público la certeza de su fecha, mientras que el derecho de Hipoteca exige la inscripción en el registro con carácter constitutivo. Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: Que se hayan constituido en escriura pública. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Y para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan.
Derecho de prenda con desplazamiento de la posesión
Se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación principal de carácter accesorio el derecho de Prenda, e individual, que tiene por objeto bienes muebles susceptibles de posesión, por el cual el bien se pone e poder bien del acreedor o bien de un tercero en un acuerdo entre el acreedor y el deudor, hasta que se cumpla la obligación asegurada, y si el deudor no cumple la obligación asegurada, el acreedor puede enajenar la cosa dada en prenda al tratarse de un derecho de realización del valor.
Se exige que se ponga en posesión de la prenda al acreedor o a un tercero de común acuerdo.También se exige para que surta efecto la prenda contra tercero que conste en instrumento público la certeza de la fecha.
El derecho de prenda se puede constituir mediante contrato. Además se puede constituir por actos de última voluntad (testamento), otra manera de constituir la prenda es a través de la usucapión, teniendo en cuenta que puede ser objeto de usucapión los dchos reales susceptibles de posesión.
El modo normal es por contrato legal, constando en instrumento público la fecha.
Deudor Pignoraticio, es el deudor de la obligación garantizada por el Derecho de prenta.
Acreedor Pignoraticio, es el acreedor de la obligación garantizada por el Derecho de prenda, la persona a cuyo favor se constituye el Derecho de prenda.
Propietario de la Cosa dada en Prenda, no tiene porque ser necesariamente el deudor de la obligación garantizada, puesto que se admite, con consentimiento o autorización, a terceras personas extrañas a la obligación principal, pueden asegurar ésta dando en prenda o hipoteca cosas de su propiedad, lo que se denomina también hipotecante o pignorante, pero no deudor.
Es requisito indispensable que la persona que constituye el derecho de prenda tenga la propiedad de la cosa dada en penda y además tenga la libre disposición sobre la misma.
Puede ser objeto de derecho de prenda las cosas muebles susceptibles de posesión que se encuentran dentro del comercio de los hombres.
Se admite que puedan ser objeto de prenda las cosas fungibles, ahora bien, en este caso, si el acreedor devuelve lo mismo que se ha entregado, estamos ante una Prenda Ordinaria, pero si el acreedor devuelve la misma cantidad pero de distinta especie, entonces estamos ante lo que se denomina penda irregular.
Si resulta que el deudor no cumple la obligación, el acreedor se queda con la cantidad que se le haya entregado, ahora bien, se plantea la hipótesis de que la entrega de la prenda sea mayor que lo que se debe, en este caso, el acreedor tendrá que devolver la cantidad restante.
Derechos del acreedor
El Acreedor Pignoraticio está facultado para retener la cosa dada en prenda en su poder hasta que el deudor haya cumplido la obligación, si resulta que el deudor contrae con el mismo acreedor otra obligación que es exigible antes que la primera, puede prorrogar la retención el acreedor hasta que se le paguen ambas deudas.
El acreedor la facultad que tiene es poder compensar los intereses que se le deban con los frutos que pueda producir la cosa dada en prenda.
Asimismo, el acreedor está facultado para ejercitar todas las acciones que le corresponden al propietario, con la finalidad de defender la cosa dada en prenda, esto no significa que el deudor deje de ser propietario, sino que lo continúa siendo salvo que llegue el supuesto de que se le expropie la cosa dada en prenda.
Asimismo, el acreedor tiene la facultad de enajenar la cosa dada en prenda. Ell acreedor a quien oportunamente no se le haya pagado su deuda, puede proceder ante notario a enajenar la cosa dada en prenda, con citación (siempre que cite) al deudor o en su caso al propietario de la cosa dada en prenda y la enajenación se realizará mediante subasta pública, se celebrará una primera subasta teniendo en cuenta el tipo establecido y si no existe comprador, se celebrará una segunda subasta sin sujeción a tipo y si aun en esta subasta tampoco sale comprador, entonces en este caso es cuando el acreedor puede quedarse con la cosa dada en prenda.
Derecho real sobre Hipoteca Inmobiliaria
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. El Derecho de Hipoteca es un derecho real de Garantía, se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación, pero se admite que se pueda garantizar obligaciones futuras, tiene carácter accesorio, porque sigue las vicisitudes de la obligación,
Es de constitución registral, recae necesariamente sobre bienes inmuebles susceptibles de inscripción, derechos reales enajenables: Podrán ser hipotecados: Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
Es un derecho de restitución del valor, es esencial que si el deudor no cumple la obligación puede enajenar la cosa dada en hipoteca.
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados, sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se establece en el artículo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trámites pueda ser alterado por convenio entre las partes. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá válidamente pactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la acción hipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan terceros, con arreglo a los trámites fijados en el Reglamento hipotecario. y 130,: Para que pueda tramitarse la reclamación con arreglo al procedimiento judicial sumario, será indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta y un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. El Registrador hará constar ambas circunstancias en la inscripción de la hipoteca.
El deudor podrá cambiar después a su voluntad ese domicilio, siempre que el cambio tenga lugar dentro de la misma población que se hubiere designado en la escritura, o de cualquiera otra que esté enclavada en el término en que radiquen las fincas y que sirve para determinar la competencia del Juzgado.
Para cambiar ese domicilio a punto diferente de los expresados será necesaria la conformidad del acreedor.
La modificación en el domicilio y su conocimiento al acreedor se harán constar en acta notarial y en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción o inscripciones de la hipoteca.
Dicha acta, limitada a hacer constar estas circunstancias, no estará sujeta al impuesto de derechos reales y se extenderá en papel sellado de la última clase.
Todo posterior adquirente de la finca podrá variar el domicilio que encontrare fijado al tiempo de la adquisición, pero sujetándose a las condiciones y requisitos antes expresados, y, en su defecto, quedará subsistente el que aparezca en el Registro.
Para ejecutar una hipoteca, esta debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad, la inscripción tiene carácter constitutivo y el contrato del derecho de hipoteca viene determinado por lo que se establece en el asiento del registro.
En la LEC se admite la posibilidad de que se exija por parte del acreedor parte de la deuda si así se estableció expresamente. También se admite que se pueda pactar el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario cuando el deudor dejó de pagar un plazo de la deuda si así se ha establecido expresamente.
El derecho de hipoteca es un derecho real de garantía, de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, de realización del valor que recae sobre bienes inmuebles o sobre derechos reales enajenables con arreglo a las leyes impuestas sobre esos bienes.
Clases de Hipoteca
Las hipotecas son voluntarias o legales. Son voluntarias cuando se ha constituido por las partes y son impuestas cuando es impuesta por el dueño de los bienes hipotecados.
En el primer caso estamos ante una hipoteca bilateral, en el segundo caso es una hipoteca de constitución unilateral.
En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.
Establece que cuando hay una hipoteca unilateral la aceptación por parte de l acreedor se debe hacer constar con una nota al margen de la inscripción del derecho de hipoteca y desde ese momento de inscripción en el registro la hipoteca surte efectos.
Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Dicen que el asiento de presentación en el registro tiene importancia ya que a través de él se sabe quien es el que tiene preferencia en el tiempo.
En el registro debe haber los siguientes asientos: Asiento de Inscripción; Asiento de Cancelación, cuando se extingue un determinado Dº; Asiento Preventivo; Nota Marginal, donde se refleja en unas anotaciones marginales en la hoja si el acreedor acepta o no la H; Inmatriculación, el ingreso por primera vez en el registro inmobiliario de los bienes inmuebles y fincad que nunca habían estado inscritos.
Las Hipotecas Legales son aquellas que se constituyen por ministerio de la ley, aunque la ley lo que hace es autorizar a ciertas personas en determinados supuestos a exigir la inscripción de una hipoteca.
Las Hipotecas legales surten efecto en ppio los mismos efectos que las voluntarias, exigen el otorgamiento en escritura pública y la inscripción en el registro.
Hay una hipoteca legal que se constituye directamente por ministerio de la ley sin necesidad de cumplir esos requisitos, son las hipotecas legales tácitas, por ejemplo la que tiene el trabajador sobre el empresario por los salarios no pagados, etc...
Las hipotecas legales se constituyen por ministerio de la ley, las hay expresas y tácitas, que no exigen el otorgamiento de escritura pública, ni inscripción en la entidad bancaria o de crédito, un ejemplo es cuando se deja de pagar durante 2 años la póliza de seguros.
La hipoteca legal no se puede cancelar hasta que se cumpla la obligación garantizada.
Una vez constituida la hipoteca legal surte los mismos efectos que la voluntaria, con ciertas peculiaridades:
No se pueden cancelar hasta que se cumpla la obligación asegurada.
Puede ser objeto de ampliación o reducción.
La Hipoteca de tráfico se refleja el importe de la obligación asegurada en la escritura de constitución.
La Hipoteca de Seguridad es la que en su escritura de constitución se refleja solamente la constitución máxima de la que va a responder, pero no el importe concreto de la obligación asegurada, porque todavía no se ha establecido ese importe y se tiene que fijar ese importe en un momento posterior a la constitución del Derecho de hipoteca.
Constitución
La Hipoteca puede constituirse por ley o voluntariamente a través de un negocio jurídico. Lo normal es que se constituya como consecuencia de un acto bilateral, pero también puede ser por un acto unilateral.
En su constitución exige una forma específica, pero la mayoría de los autores no exigen la tradición.
Se admite también que la H se constituya por actos mortis causa como resulta en la hipoteca testamentaria.
Sujetos
Se exigen para la constitución del Dº de H tener la propiedad de la cosa hipotecada además de tener la libre disposición sobre la misma. No es necesario que quien la constituye sea el deudor de la obligación garantizada, si es este deudor quien la constituye se habla de deudor hipotecario, pero si quien la constituye no es el deudor sino potra persona, este es el hipotecante no el deudor.
Si el bien hipotecado pasa a manos de un tercero a éste se le denomina tercero poseedor.
La persona a cuyo favor se constituye la Hipoteca es el acreedor hipotecario. Al exigir para su constitución la propiedad y la plena disposición, hay que tener en cuenta que si se trata de un menor sometido a la patria potestad de sus progenitores, éstos, necesitan la autorización por parte del juez, no se exige esta autorización si el menor tiene más de 15 años y lo consiente en documento público. Si son personas sometidas a tutela, el tutor necesita también la autorización por parte del juez
Si quien constituye el derecho de hipoteca está casado y la Hipoteca tiene por obligación la vivienda habitual de la familia, con independencia de cual sea el régimen económico que rija en el matrimonio, se exige la autorización del otro cónyuge o en su defecto la autorización del juez.
La Hipoteca se puede constituir por medio de apoderado siempre que el poder sea especial y bastante.
Forma
Se exige que para ejecutar un Derecho de hipoteca tiene que constar inscrita en el Registro de la Propiedad, la inscripción tiene carácter constitutivo y el contenido viene determinado por lo que conste en el asiento del registro.
Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: Que se hayan constituido en escritura pública. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
Para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan.
Objeto
Pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los Derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre estos bienes.
Pueden ser objeto de derecho de hipoteca el derecho de Usufructo.
También puede ser objeto la nuda propiedad, también pueden ser objeto los bienes anteriormente hipotecados aunque estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.
Además determinadas concesiones administrativas; el derecho de Superficie, pastos, aguas, leñas u otros semejantes, que son los que se denominan servidumbres de carácter personal o servidumbres prediales.
También los bienes vendidos con pacto de retro, si el comprador o sus herederos limitan la Hipoteca al importe que deba recibir el comprador en caso de resolverse la venta, y siempre que se ponga en conocimiento del acreedor del ejercicio de esa facultad por parte del vendedor.
Puede ser objeto de hipoteca la que es el Derecho de retrato convencional, pero en este caso el acreedor para ejecutar esta Hipoteca debe retraer los bienes en nombre del vendedor, pagando para ello la cantidad que fuera necesaria, y si resulta que el vendedor ya ha retraído los bienes la Hipoteca recae sobre los bienes que el vendedor ha retraído.
Pueden ser objeto los bienes de carácter litigioso, los requisitos que se exigen es que el acreedor conozca el carácter de los bienes porque se anoten en el Registro de la Propiedad o porque se le haya dado conocimiento.
También los bienes sometidos a condición resolutoria expresa, los pisos, locales inscritos en el Registro de la Propiedad y sometidos a la LPH, el Derecho que tiene el rematante(adquirente de los bienes ejecutados en subasta), según la LEC, sobre los bienes ejecutados.
No pueden ser objeto de hipoteca el derecho de Servidumbre, salvo que se hipoteque juntamente con el predio dominante, exceptuando la servidumbre de aguas.
No pueden ser objeto de los usufructos legales, salvo el concedido al cónyuge viudo.
No pueden ser objeto de Hipoteca los derechos de uso o habitación porque tienen carácter intransmisible.
Obligaciones garantizables con hipoteca
Mediante Hipoteca se puede garantizar cualquier tipo de obligación, ya sean obligaciones puras o sometidas a condición suspensiva o resolutoria, pero no se altera la responsabilidad patrimonial del deudor con arreglo al art. 1911 CC.
La Ley hipotecaria admite que la responsabilidad del deudor se limita al importe de los bienes hipotecados, esto es una hipoteca con pacto de responsabilidad limitada y entonces concretamente en esta hipoteca, el deudor responde solo por el valor de los bienes hipotecados y el acreedor solo puede exigir el importe del valor o bien o bienes hipotecados.
Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado.
El importe de la obligación asegurada se debe señalar en moneda nacional o en su defecto en moneda de oro o plata con curso legal en España (actualmente en euros exclusivamente).
En la Hipoteca también se admiten las Cláusulas de Estabilización, que corrigen las posibles fluctuaciones que pueda tener el precio del dinero.
Si existen intereses ya vencidos y no pagados y no garantizados por Hipoteca, el acreedor puede exigir ampliación de Hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados y si resulta que esos bienes no son propiedad del deudor, el acreedor puede exigir al deudor que hipoteque sus propios bienes.
La hipoteca puede asegurar una obligación que garantice intereses, que puede ser fijo o variable, si es variable la LEC exige que cuando se ejecute la Hipoteca, se especifique la operación matemática en virtud de la cual se ha calculado el tipo de interés.
Se admite la constitución de Hipoteca en garantía de obligación sometida a condición suspensiva o resolutoria, si resulta que la Hipoteca garantiza una obligación sometida a condición suspensiva va a surtir efectos cuando se haga constar en el Registro el cumplimiento de la obligación.
Si es una obligación sometida a condición resolutoria, la Hipoteca surte efectos hasta el momento en que se cumpla la condición. Se permite que la Hipoteca en garantía de una obligación sometida a condición resolutoria pueda ser inscrita antes del momento en que se cumple la obligación y surte efectos una vez que se ha cumplido la obligación desde el momento de la inscripción.
Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.
Lo que permite que se constituya Hipoteca en garantía de una obligación futura.
La Hipoteca se extiende:
- A las acciones, las mejoras, indemnizaciones debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.
- Salvo pacto en contrario, la Hipoteca no se extiende a los bienes muebles colocados permanentemente al edificio, bien para su adorno, comodidad o explotación, o al servicio de una industria, salvo que no se pueda separar del inmueble sin causar daños.
- A los frutos, cualquiera que sea el estado en que se encuentren.
- A las rentas vencidas y no satisfechas se constituye sobre el inmueble.
Negociación del crédito hipotecario
El Crédito hipotecario puede ser objeto de cesión porque así lo admite expresamente, bien totalmente, bien solo en parte, siempre que se notifique la misma al deudor, se tiene que hacer constar en escritura pública y se tiene que inscribir en el Registro de la propiedad
En relación al deudor, para que la cesión surta efectos se exige que le sea notificada, teniendo en cuenta que el deudor que sin tener conocimiento de la cesión pague al primitivo acreedor, al cedente, queda libre del cumplimiento de la obligación.
El deudor además, como consecuencia de la cesión, no puede quedar obligado a más de lo que estuviera en el contrato primitivo. El deudor puede renunciar al Derecho a ser notificado, en cuyo caso, la cesión surtirá efectos frente a él.
En relación al acreedor, para que la cesión surta efectos, es necesario que la misma se haya realizado en escritura pública y que se haya inscrito en el registro, una vez cumplidos todos estos requisitos, el cesionario queda subrogado en todos los dchos que le correspondían al cedente.
El acreedor hipotecante, como consecuencia del Derecho de hipoteca, tiene dos acciones, una de carácter personal cuya finalidad es exigir el cumplimiento de la obligación garantizada con el Derecho de hipoteca. Esta acción se caracteriza porque tiene que dirigirse frente al deudor, la acción personal se dirige frente al deudor siempre, no solo tiene por objeto el bien hipotecado sino que hay que tener en cuenta que según el art. 1911 el deudor del cumplimiento de las obligaciones responde con todos sus bienes, presentes y futuros.
Además se trata de una acción que tiene un plazo de prescripción de 15 años, al ser una acción de carácter personal.
La segunda acción que tiene el acreedor como consecuencia de la Hipoteca es la Acción Hipotecaria, que se caracteriza porque se dirige sobre los bienes hipotecados y porque se tiene que ejercitar frente al propietario de esos bienes, que puede ser el hipotecante o el tercer poseedor.
El tercer poseedor es quien adquiere el bien con una carga o gravamen, es decir, es quien adquiere un bien hipotecado.
Este tercer poseedor nunca va a responder de la obligación garantizada, la responsabilidad personal nunca le afecta.
La responsabilidad del tercer poseedor queda limitada al importe de los bienes hipotecados
Con arreglo a la nueva LEC, el acreedor hipotecario puede optar bien en primer lugar por acudir a un juicio declarativo ordinario, o bien acudir al juicio ejecutivo que con carácter gral regula la nueva LEC en los arts. 634 a 680, también puede acudir al ejecutivo especificativo regulado por la LEC para ejecutar bienes ejecutados y regulado en los arts. 681 a 698 LEC.
El acreedor hipotecario puede optar por la venta extrajudicial del bien hipotecado realizada ante notario porque así se deduce del art. 129 LH.
Extinción
El acreedor hipotecario puede ejercitar la acción declarativa de carácter personal. La acción hipotecaria se puede ejercitar mediante el procedimiento de ejecución establecido en la LEC.
Con arreglo al procedimiento de ejecución específico se exige también por parte del registrador una certificación de dominios y de cargas del bien hipotecado que se vaya a ejecutar,
La LEC establece cual va a ser el destino del precio del remate, en primer lugar se destina el precio a pagar la obligación garantizada con su capital, intereses y costas, si aun queda dinero se destinará a satisfacer a los acreedores posteriores y lo que queda se le entregará al ejecutado.
Además, se admite que se pueda ejecutar la hipoteca cuando se haya dejado de pagar algún plazo si así se ha pactado en la Escritura de constitución de la hipoteca, y se admite así mismo el pacto de vencimiento anticipado del crédito hipotecado como consecuencia de la falta de pago de algún plazo si así se ha pactado en la escritura de constitución, intentando proteger en cierta medida a la vivienda habitual.
La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada. Y la acción personal es de 15 años, hay una contradicción y para salvar esta incongruencia se dice que prescribe a los 20 años, siempre que haya una hipoteca por medio.
El propietario del bien hipotecado a pesar de la Hipoteca continua teniendo la propiedad, la posesión y puede, por tanto, disponer del bien hipotecado, cuando dispone del bien hipotecado dispone con esta carga o gravamen; ahora bien, quien adquiere el bien no asume la obligación personal garantizada o deuda con el acreedor hipotecario, salvo que así se pacte expresamente.
Ahora bien, se puede acordar entre el comprador y el vendedor, que el importe de la obligación asegurada se haya descontado o retenido del precio de venta, si resulta que el deudor paga la obligación garantizada (queda subrogado en los dchos del acreedor en la cantidad), este tiene Derecho a exigir al comprador la cantidad que le ha descontado o retenido.
La Hipoteca se extingue en primer lugar cuando se extingue la obligación que garantiza; también se extingue entre otras causas según porque desaparezca o destruya el bien hipotecado, por renuncia del acreedor hipotecario, por acuerdo entre acreedor y deudor, por voluntad del dueño de los bienes hipotecados si la constituyó de manera unilateral, porque haya caducado el asiento correspondiente o bien porque el derecho de hipoteca.
Ahora bien, cuando se extingue el Derecho de hipoteca lo que hay que hacer es cancelar este Derecho y para eso se necesita el consentimiento por parte del acreedor hipotecario.
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